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共享区要取消了吗没那么简单

2024-01-03 装修预算

说到共享面积,几乎每个购房者都有一个抱怨——花了100平米,却只买了70平米左右的房子!

自1998年进入商品房时代以来,购房者购买的合租建筑面积一直被批评不符合国际惯例,且现行法律法规没有设定上限。

既然好消息来了,未来所有的住宅交易预计都将按照单位内的面积来计算。

“共享区”要取消了吗?没那么简单

我们先来看看消息的来源:

近日,《关于就住房城乡建设领域38项全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》正式上线征求意见。 它包含13个工程项目规范和25个通用工程规范。 其中,工程项目规范第10项,就是引发大家讨论的《住宅项目规范(征求意见稿)》。

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《住宅工程规范(征求意见稿)》第二部分第2.4.6条规定,住宅建筑应当按照单元内的使用面积进行交易。

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大多数人的讨论其实都是源于此。 你看,《住宅项目规范(征求意见稿)》明确规定“应当按照公寓内的使用面积进行交易”。 那不是说已经取消了吗?

这只是一些媒体的误解!

《住宅工程规范(征求意见稿)》只是技术规范

我们首先要明白一件事:这次征求意见稿是就一份工程建设标准规范征求意见,因为这个《规范》是开展工程建设活动的“底线”要求,具有“技术法规”的性质。 在我国工程建设标准规范体系中处于顶级水平。

也就是说,这一规范将对未来的工程建设行为进行约束,约束对象将是住宅项目的建设单位。 这与我们关心的住宅交易是按照“建筑面积”还是“共用面积”来计算并没有直接关系。 与我们都关心的物业费、取暖费的收取标准没有直接关系。

毕竟我们在购买和保留商品房的过程中都有自己的法律法规和规范性文件。 《商品房销售管理办法》和《物业管理条例》各有职责。 它们明确规定了应当监管的内容。 《住宅工程规范》怎么能决定不该管辖呢?

因此,我们期望有一个技术规范能够解决大家都关心的话题。 你怎么回答呢?

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公摊里乱七八糟,“最好的公摊”里只有不到一半是可居住的。

共享区域就是共享区域,是共享公共建筑面积的简称。 它与内部建筑面积之和构成一套商品房的建筑面积。

共用面积=商品房建筑面积-套房内建筑面积

(套房建筑面积=套房使用面积+墙面面积+阳台建筑面积)

“公共摊位”的内容包括以下两部分:

第一部分包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾槽、变压器房、设备间、公共门厅、走廊、地下室、值班门卫室等,以及服务于整座建筑的公共建筑和管理建筑。 面积等;

第二部分包括:建筑(套房)与公共空间的分隔,以及外墙(含山墙)水平投影面积的50%。

共享区域的问题并不是一个新话题。 业内专家认为,共享面积是房地产市场“最不透明的指标”。 由此引发的房屋销售和服务费纠纷由来已久。 去年,新华每日电讯梳理了住房公区的主要“伎俩”,包括:

公摊纳入精装修,成为卖房的“潜规则”。 北京一位销售人员告诉记者,“公摊部分也包含在精装修费中,现在北京市场基本都是这样。”

水池面积的计算“太深”。 据媒体报道,山东省高密市曾出现过一块被称为“贵宾之都”的“圣盘”。 多部门联合验收文件显示,公摊系数高达52.35%,被称为“史上最令人印象深刻的公摊区”。 面对业主维权时,工作人员态度十分强硬:“法律没有规定泳池上限,100年都不能归还房子!”

共享系数实际上是一个“伪命题”。 明远房地产研究院执行主编艾振强表示,事实上,作为国内房地产交易和收费的重要依据的“共享系数”一词,目前的国家标准中尚未出现。

艾振强表示,共享池系数的上下限没有明确规定,开发商可以“任意”扩大共享池面积,导致实际案例中出现一些“疯狂”的共享池系数。 有的开发商甚至将独立使用的地下室、车棚、车库、警卫室、管理室等服务于多栋建筑,以及用作人防工程的地下室作为共享区域。

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擅自将公共摊位用于商业用途,已成为“混帐”。 记者了解到,现实中存在大量开发商、物业公司未经许可出售或出租公共设施的情况,损害了业主权益。 开发商一般采取的做法是,先将停车场、走廊等公共区域纳入公共区域,由所有业主买单,然后出售或出租广告位获取利润。

公共摊位频频收取服务费,引起公众不满。 公摊的收入被业主“拿着”,但与公摊密切相关的各种费用,如物业费、取暖费、停车费等却往往如期而至,让业主们感到难以形容的“委屈”。 ”

共享区域是否应缴纳财产税,存在一个难题。 调查中,多位专家提到,未来房产税征收标准是否考虑共用面积存在一个困境:一方面,因为板楼、塔楼、别墅等各类建筑的共用面积. 差别很大,从0%到55%不等,一律按建筑面积征收房产税,不公平; 另一方面,如果按照公寓内面积征收房产税,开发商可能会故意“提高纸面共享面积”,帮助购房者“合理”避税。

“设定区域交易”并不能从根本上改变“共享区域”存在的现实

此次《规范》引起热议的另一个原因是“交易应按照封装内使用的面积进行”这一说法的后续影响。

“套内定价”的交易方式是否意味着“共享区域”必须取消?

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先不说《规范》中的这句话是不是只针对建筑企业的竣工验收。 我们只是说,在实际销售过程中,“套内定价”确实与“共享区域”相关。 “不可调和”?

我国现行《商品房销售管理办法》规定,商品房销售可以按单元(套)计价,也可以按建筑面积或单元内的建筑面积计价。

对此,《商品房销售管理办法》解释:商品房的建筑面积由内部建筑面积和共有共用建筑面积组成。 内部建筑面积部分为独立产权,共有共用建筑面积部分为共有产权。

目前大部分购房合同中,开发商前期的促销都是按照建筑面积来定价的,但在最终与我们签订的合同中,价格基本都是按照公寓内部面积来定价的。 也就是说,开发商在交易初期只会告诉你房子售价为10000元/㎡,但在实际交易过程中,会明确表示是按照面积计算的房子15000元/㎡。

因此,对于购房者来说,房子的总价实际上是没有变化的。 单从交易流程来看,开发商和你是按照房产面积进行交易的。 这实际上与《住宅工程规范》中“住宅按单位内使用面积进行交易”的要求并不冲突。

因此,无论怎样计算,都只是计算方法的改变。 您支付的物业费或取暖费多或少并不重要。

《住宅工程规范(征求意见稿)》和这些我们需要了解的硬知识

此次征求意见的《规范》还有很多重要内容需要我们了解并提出意见。

《规范》2.3.2条明确要求,新建城镇住宅应当全装修交付,并应当符合下列规定:

①室内、公共区域各功能空间的固定面及管道均应铺装或涂漆; 给排水、燃气、照明、供电等系统和基本厨卫设施安装到位;

②规划的供水、供电、燃气、道路、绿地、停车位、垃圾污水处理等配套设施应符合使用条件;

③消防设施应完好,消防通道应畅通。

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公房限价取消会推高房价吗?

有人表示,减少或取消共享面积可能会导致开发商忽视公共设施的建设,降低环境设施等公共设施的质量,甚至进一步推高房价。

新华社题为《“共享面积伤民”矛盾亟待解决》的报道指出,国外成熟的经验表明,在市场经济条件下,如果开发商在减少共享面积后试图占购房者的便宜, ,购房者肯定不会满意。 会同意的。 为了生存和盈利,开发商更理性的选择是根据市场需求建造更好的房子。

报道称,至于减少或取消共享面积将推高“房价”的说法更是危言耸听。 压缩共享面积或改为按建成面积定价所带来的价格上涨,本身只是一个数字问题,并不会真正增加购房者的负担。 相反,会减轻购房者未来的资金压力。

那么,按公寓面积定价能否降低购房成本呢?

北京万斯恒律师事务所吴刚律师告诉记者,即使这一规定最终生效,也无法有效降低购房者的最终购房成本。 因为开发商在住宅项目中投入的所有建设成本,包括公共建筑和公共设施设备投入的建设成本,最终都会由广大购房者分摊,所以不可避免地要根据房屋的单价来计算。在房子的可用面积上。 上升。

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易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者,全国统一的房屋交易面积,发挥了房子是用来住的、不是用来炒的定位。 从购房者的角度来看,买房时少了一份顾虑。

严跃进表示,这次住房城乡建设部的规定发生了很大的变化,可能会导致一些房产税的变化,包括一些与房屋交易面积挂钩的制度,这将是对财政税收及相应的计税标准有积极影响。 。

中原地产首席分析师张大伟今日(2月23日)对此解读:

是否标价对购房者的实际购房成本基本没有影响。 主要影响是一些开发商钻空子,把房屋购置率低的房子卖掉。 此外,对于购房者来说,物业费和其他因建成面积而产生的费用也可能会减少。

还需要注意的是,泳池面积并不是越小越好。 不包含在面积价格内,这意味着开发商还可以提高单元内的单价。 另外,如果开发商过度挤压泳池,会导致社区品质下降,包括走廊、会所、大堂等公共区域都萎缩了。

1:这只是一份供公众咨询的项目建设规范,离正式文件还很远。 即使成为正式文件,也不确定是推荐性标准还是强制性标准。

2:从政策内容来看,涵盖了住宅、商业、工程建设的各个方面,包括全装修交付等政策。 这些政策至少在五年内落实的可能性很小。

3:对公寓面积估值影响最大的是期房销售。 对于现房和二手房来说,购房者更容易计算价格。 从房屋内部的价格计算来看,全国部分城市如重庆等已经实行,确实对购房者更加有利,也减少了开发商的灰色利益。

4:羊毛来自绵羊。 如果引入打包定价模式,还需要考虑如何对接已经进入市场的项目的政策。

5:从未来趋势来看,中国有很多独特且罕见的房地产交易现象,比如共享定价、期房销售、二手房双边代理等。 这些都有可能随着房地产市场的发展而改变。